در حالی که دولت در تلاش است با تعریف یک اهرم مالیاتی میزان افزایش اجاره بها را در دامنه مطلوب خود مهار کند و کاربران فضای مجازی با داغ کردن هشتگ صاحبخانه _خوب از مالکان مسکن میخواهند میزان اجارهبها را افزایش ندهند، گرانی رهن و اجاره ها در فضای واقعی بسیاری از مردم را ناچار به نصب چادر و سکونت در پارک ها کرده است.هم اکنون دغدغه حدود یک چهارم از خانوارهای ایرانی وضعیت اجاره بهاست.
از طرفی اکنون ۱۰ میلیون خانه استیجاری در کشور وجود دارد که باید نیاز این جمعیت را پاسخ گوید اما با آغاز فصل نقلوانتقالات پول رهن و اجاره بسیاری از مستاجران دیگر نظر صاحبخانه ها را تامین نمی کند و آنها در نهایت مجبور به انتقال به محلههایی با قیمت پایینتر یا حتی حاشیه شهرها و یا حتی سکونت در چادرهای هلال احمر شده اند، در این میان وزارت راه و شهرسازی همچنان به دنبال اتحاذ روشهای آزمون و خطا برای ساماندهی این بازار است و جز تهیه لایحه و ارسال به کمیسیونهای متعدد دولت یا برگزاری جلسات کارشناسی، اقدامی عملی برای کاهش فشار بر خانوارهای مستأجر نداشته است.
کمیته تعیین نرخ اجاره حرکت نمایشی که اجرا شد
اقدام فوری وزارت راه و شهرسازی برای تعادل بخشی به نرخ اجاره بها، که چند ماهی وقت همه را گرفت، این بود که با تشکیل یک کمیته که دولت، مجلس، بانک مرکزی و… در ان حضور دارند سقف رشد اجارهبها در هر سال را تعیین کنند، در واقع بگویند بر اساس تمام اتفاقاتی که در اقتصاد کلان رخ داده است، میزان افزایش اجاره بها متناسب با تورم عمومی چقدر است. درست مثل کاری که هر سال کمیته افزایش دستمزد برای کارگران انجام می دهد. حرکتی نمایشی که با مخالفت دولت متوقف شد اما وزرات راه همچنان به دنبال این است که در قالب اصلاح قانون این کمیته را ایجاد کند.
بسته مالیات بر اجاره برای دهک های پایین پوچ است
بسته دیگری که برای در امان ماندن مستاجران از موج تورمی اجاره در تابستان ۹۸ تهیه شده، و به چکشکاری اساسی نیاز دارد تعریف یک مشوق مالیاتی برای صاحبخانه های خوش انصاف است. طبق قانون خانههای مسکونی تا ۱۵۰ متر مربع از مالیات معاف است و بالاتر از آن مشمول مالیات بر درآمد اجاره میشود. اما مالکان واحدهای مجموعاً بالای ۱۵۰ متری در تهران و ۲۰۰ متری در دیگر شهرها که مشمول مالیات می شوند در صورتی که به نرخ اعلام شده از سوی کمیته تعیین نرخ اجاره بها( گفتیم که این کمیته فعلا با مخالفت دولت تشکیل نشده است) توجه و قراردادهای اجاره را دوساله امضا کنند با معافیت هایی مالیاتی تشویق خواهند شد.
اما از آن جا که عمده مستاجرهای تحتفشار تورم اجاره، از دهکهای متوسط و متوسط رو به پایین هستند، آپارتمانهای مورد اجاره این گروه، مساحت کمتر از ۱۰۰مترمربع را دارند باید به سیاست گذاران این حوزه یاداور شویم که این بسته برای مخاطبان واقعی ان در دهک های پایین پوچ است و هیچکدام از موجران اصلی بازار اجاره، جزو مشمولان مالیات بر اجاره نمیشوند و با این نوع سیاست گذاری ها همچنان باید منتظر شد شیوع پدیده چادر نشینی در بین شهروندان دهک های کم برخوردار جامعه باشیم.
صندوق و رهن اجاره در حد یک پیشنهاد باقی مانده است
پیشنهاد وزارت امور اقتصادی و دارایی مبنی بر تأسیس صندوق رهن و اجاره جهت کمک به مستأجران هم سیاست دیگری است که صرفاً در قالب یک پیشنهاد مطرح شده است و به دهقان دهنوی معاون اقتصادی وزیر امور اقتصادی و و دارایی قرار نیست که یک راه حل قطعی باشد.
سازوکار فعالیت صندوق رهن و اجاره، نیز این است کسانی که توانمندی لازم برای پرداخت اجاره را ندارند وام بگیرند و آن وام را به عنوان ودیعه مسکن استفاده کنند؛ البته به این وام سود تعلق میگیرد و به این افراد یک هزینه سود تحمیل میشود ولی این هزینه سود کمتر از هزینه اجارهای است که افراد پرداخت میکنند.درواقع به جای اینکه فرد به عنوان مثال یک ونیم میلیون تومان اجاره بدهد، یک میلیون تومان سود میدهد. در این پیشنهاد پیش بینی شده است که برای کنترل ریسکهای بانک، وام در اختیار موجر قرار گیرد. توضیحات بیشتری در مورد سازوکار صندوق رهن و اجاره وجود ندارد چون این طرح تنها در حد یک پیشنهاد به دولت باقی مانده است.
خبری از اجرای قانون مالیات بر خاله های خالی نیست.
با مرور بسته های پیشنهادی دولت این سئوال به ذهن متبادر می شود که با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن، چرا دولت اخذ مالیات یا جریمه از واحدهای خالی را در دستور کار قرار نمی دهد تا دپوی کالای مسکن در کشور تاحد قابل توجهی از بین برود و با افزایش عرضه این کالا با قیمت مناسب تری به نیازمند واقعی در بازار برسد. باید یاداوری کنیم که علی رغم تصویب قانون مالیات بر خانههای خالی در سال ۹۳ و مکلف شدن وزارت راه و شهرسازی نسبت به تهیه زیرساخت اطلاعاتی خانههای خالی با نام سامانه ملی املاک و اسکان، این سامانه تا کنون تهیه نشده و در نتیجه از اجرای قانون مالیات بر خانههای خالی خبری نیست.
سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن معتقد است که اگر بخواهیم اجاره بها را پایین نگه داریم و یا کاهش دهیم باید افزایش قیمت مسکن و افزایش نرخ تورم را کنترل کنیم. از قضا افزایش قیمت مسکن هم تابع افزایش نرخ تورم است. پس در نهایت اگر نرخ تورم را کنترل کنیم طبیعتاً موفق به کنترل نرخ اجاره بها خواهیم شد. برای کنترل نرخ تورم هم باید نقدینگی کنترل شود. پس ریشه حل همه مسائل به سیاستگذاریهای دولت بازمیگردد. اگر دولت نتواند انضباط مالی داشته باشد این مردم هستند که باید با افزایش قیمت اجاره بها تاوان آن رابپردازند.